فرهنگ مصادیق:قبول تقسیم مال مشترک

از پژوهشکده امر به معروف
(تغییرمسیر از قبول تقسیم مال مشترک)
پرش به: ناوبری، جستجو
قبول تقسیم مال مشترک

کتب مرتبط

ردیف عنوان

مقالات مرتبط

ردیف عنوان
۱ چگونه می‌توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟
۲ دعاوی تقسیم و فروش ملک مشاعی
۳ ریزه‌کاری‌های تقسیم ارث
۴ تفکیک، افراز، تقسیم
۵ افراز اموال مشاع
۶ حدود تصرفات شریک در مال مشاع
۷ پرسشهای تقسیم نامه!
۸ اشخاصی که حق درخواست تقسیم ترکه را دارند

موضوعات مرتبط

ردیف عنوان

چندرسانه‌ای مرتبط

ردیف عنوان

مرتبط‌های بوستان

ردیف عنوان

نرم‌افزارهای مرتبط

ردیف عنوان

پایگاه‌های اینترنتی مرتبط

ردیف عنوان

روش افراز املاک

تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عنوان مثال، مالک یا مالکان زمینی به مساحت ۵ هزار مترمربع، زمین را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نموده که در عرف ثبتی به این اقدام گفته می‌شود، آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است. به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می‌شود. تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است. در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفکیک اعتباری ندارد؛ مثلاً، اگر شخصی ۶ دانگ ملک خود را به۳ قسمت تقسیم کند؛ اما سند اولیه را باطل نکند، این تفکیک فاقد اعتبار است. با وجود این، تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می‌شود و براساس آن ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده و به قطعات شماره‌های جدید؛ اما فرعی داده می‌شود، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعه‌ای که انتقال داده می‌شود، سند اولیه باطل می‌گردد. از تفکیک در تقسیم نامه‌ها نیز استفاده می‌شود. در تقسیم نامه‌ها مالک، بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد.در تقسیم نامه ملک مشاع است و بعد از تفکیک، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورت‌مجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین واسناد مالکیت مشاعی همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می‌شود.

تفاوت بین افراز و تفکیک

تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به دلیل کثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوه‌ای حاصل شده که همه به یک نتیجه مـنـتـهــی و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشترکات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بـخـشـنـامـه‌هـای ثـبـتی و دستور العمل‌های ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع گردیده است. افراز ملک همزمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه یافته مقوله‌ای است که تا به حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده و همه راه‌ها به یک نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می‌باشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲ آبان ۱۳۵۷ است. تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از : ۱- در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد. ۲- تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراک می‌باشد.
۳- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک،که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود. ۴-تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توا‡م با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک نماید. ۵- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود. ۶- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان لم یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند ( افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه.) ۷- درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است. ۸- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم را‡ی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این‌که چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید. ۹- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرگی دیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می‌توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله‌ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است. ۱۰- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه ۱۱- در افراز را‡ی صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی ۱۲- در افراز اجبار حاکم است؛ ولی درتفکیک مسامحه ۱۳- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند. ۱۴- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

تفکیک افراز و تقسیم و تقسیم نامه

در اصطلاحات حقوقی و ثبتی عموماً سه اصطلاح تفکیک، افراز و تقسیم بکار می‌رود که هر یک بایستی در جایگاه خود بکار رود.
تفکیک: در اصطلاح ثبتی تقسیم قطعه زمین به قطعات است [۱] بند ح ماده ۱آئین‌نامه تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر.
مثلاً مالکی قصد دارد قطعه زمینی به مساحت پنج هزار مترمربع را به قطعات ۲۰۰ متری یا متناوب تقسیم نماید در این صورت گفته می‌شود که آن زمین با تقاضای از طرف مالک یا قائم مقام او به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است.
تفکیک اراضی با تنظیم صورت مجلس تفکیکی پس از انجام تشریفات قانونی و تهیه نقشه توسط نقشه بردار ثبت و تایید نماینده ثبت به امضا نامبردگان و مالک می‌رسد در این صورت برای هر قطعه تفکیکی سند مالکیت ششدانگی صادر و تسلیم مالک می‌گردد.
برای تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر و خارج از شهر مستندات متفاوتی مورد نیاز است.
جهت انجام تفکیک اراضی واقع در محدوده شهر و حریم آن طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری رسیده است انجام می‌دهد و شهرداریها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی ظرف دو ماه اقدام نمایند در غیر اینصورت اداره ثبت راساً نسبت به تفکیک اراضی اقدام خواهد نمود.
تفکیک اراضی توسط دادگاه: طبق صدر ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت و ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها تفکیک اراضی می‌تواند توسط دادگاه نیز صورت گیرد. بدیهی است در این صورت شروع رسیدگی با دادخواست حقوقی آغاز می‌گردد و دادگاه با جلب نظر شهرداری و نقشه تاییدی توسط شهرداری اقدام به تفکیک می‌نماید در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مهلت دو ماه از سوی شهرداری، دادگاه‌ها راساً اقدام به تفکیک می‌نمایند.
لذا متقاضی تفکیک اراضی مخیر به مراجعه دادگاه‌ها یا ادارات نیست محل جهت انجام عملیات تفکیک می‌باشد. بدیهی است انجام تفکیک در مورد اراضی است که عملیات ثبتی آنها خاتمه یافته است.
۲-اراضی خارج از محدوده شهرها:
تفکیک اراضی زراعی و باغها: طبق تبصره ۳ ماده۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱/۸/۱۳۸۵ تفکیک اراضی زراعی و باغها و ماده ۹ آئین نامه اجرائی مصوب ۲/۳/۸۶ هیات وزیران، ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در هنگام تفکیک و افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها و طرح هادی روستایی، نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام نمایند و تفکیک و افراز و تقسیم اینگونه اراضی پس از تایید مدیریت جهاد کشاورزی قابل اجرا خواهد بود که حداقل‌های تعیین شده بموجب مصوبه ابلاغی عبارت است از:
۱-حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی ۱۰ هکتار ۱-۱حداقل مجاز برای اراضی شالیزاری گیلان و مازندران ۴هکتار ۱-۲حداقل مجاز برای تفکیک اراضی زیر شبکه‌های آبیاری (احداث شده یا آنچه احداث خواهد شد) ۵۰ هکتار ۲-حداقل تفکیک باغات آبی ۵هکتار ۳-حداقل تفکیک اعم از تجزیه، افراز اراضی دیم ۳۰هکتار مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها طبق تبصره ۲ ماده ۱ قانون حفظ کار برای اراضی زراعی و باغها، جهاد کشاورزی است و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.
همچنین نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضائی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

تفکیک اراضی واقع در محدوده روستا

طبق بند ۱۰ ماده ۶۹ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران اصلاحی ۶/۷/۱۳۸۲ تفکیک اراضی واقع در محدوده روستا بخشداری می‌باشد که طبق تبصره ماده ۵ قانون منع فروش مرجع تهیه و تایید نقشه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.
سایر اراضی:
طبق بند ۵ ماده ۳ آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا در خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم شهرها مصوب ۲۷/۲/۱۳۵۵ هیات وزیران، صدور مجوز تفکیک برعهده بخشداریها بوده است که با تصویب قانون منع فروش این صلاحیت در اختیار سازمان مسکن و شهرسازی استان قرار گرفته است [۲].

تفکیک اعیان

تفکیک آپارتمان

در مورد تفکیک ساختمانهایی که بصورت آپارتمان احداث شده‌اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه آن تفکیک صورت می‌گیرد. در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال ۱۳۴۹ مستنداً به تبصره ۸ ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداریها ، ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و اداره ثبت راساً اقدام به تفکیک می‌نماید. طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید که نسبت به مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بناشده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد. مگر آنکه مالکیت زمین مزبور بعلت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق بغیر باشد.

تفکیک اعیانی‌ها با عرصه متعلق بغیر

طبق بند ۳۸۲ بخشنامه‌های ثبتی در مواردی که مالک اعیانهای ثبت شده براساس ماده ۱۰۴ مکرر آئین نامه تقاضای تفکیک می‌نمایند و عرصه متعلق به دیگری است همانطور که در ماده ۱۰۴ مکرر آئین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع خرید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین احضار شود لازم است در موقع تفکیک هم بمنظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشار الیه البلاغ و اخطار گردد.

تفکیک اعیانی در خارج از محدوده قانونی شهرها

طبق ماده ۸و۹ آئین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۲۷/۲/۱۳۵۵ هیات وزیران، احداث بنا بایستی طبق مجوز صادره بوده و تخلف ساختمانی نداشته باشد در این صورت اداره ثبت به تفکیک اقدام می‌نماید.
در صورتیکه ساخت و ساز در خارج از حریم شهرها غیر مجاز باشد مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی می‌باشد: الف- کمیسیون مندرج در تبصره ۲ ماده ۹۹ الحاقی به قانون شهرداریها مصوب ۱/۱۲/۷۲ که مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداری تشکیل می‌گردد که عنداللزوم نسبت به قلع بنا یا اخذ جریمه معادل ۵۰٪ تا ۷۰٪ قیمت روز اعیانی حکم صادر می‌نماید و در اراضی زراعی و باغها طبق ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها اصلاحی ۱/۸/۱۳۸۵ کلیه مالکان یا متصرفان مقرر می‌دارد « هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند به نحوی که شرکا تراضی نمایند به محل می‌آید و در صورت عدم توافق بین شرکا، حاکم اجبار به تقسیم می‌کند.» علی ایحال تقسیم مال مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان، از لحاظ ثبتی افراز نامیده می‌شود.
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است را در صلاحیت واحد ثبتی می‌داند. بدیهی است واحد ثبتی طبق مواد ۱۰۱ قانون شهرداریها و ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۶۵ بایستی طبق نقشه مورد تایید شهرداری اقدام به افراز نماید و در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مدت دوماه، مستقیماً اقدام به افراز می‌نماید. تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه می‌باشد. در صورتیکه واحد ثبتی ملک را قابل افراز بداند نقشه بردار ثبت مکلف است پس از ترسیم نقشه بطوریکه در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضا نماینده ثبت و شرکا حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید ماده ۶ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع ۲۰/۲/۱۳۵۸ این صورت مجلس افرازی جهت تنظیم تقسیم نامه به دفترخانه ارسال می‌گردد. که پس از تنظیم تقسیم نامه، اسناد مفروز برای مالکین صادر و تسلیم می‌گردد. این تقسیم نامه اصلاح خاص ثبتی است. لیکن همانگونه که در فوق اشاره شد تقسیم بطور اعم نیز امکان پذیر است و منطبق با قوانین و مقررات مدنی و امور ثبتی می‌باشد.
ماده ۳۱۶ قانون امور ثبتی اینگونه تدوین یافته است.
تقسیم طوری به عمل می‌آید که برای هریک از ورثه از هر نوع اموال عرصه‌ای معین شود (تقسیم افراز) و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرار داد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود (تقسیم تعدیل) و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول یا اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می‌شود (تقسیم به رد).
اراضی زراعی و باغها موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱ این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین یا کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.

افراز

طبق بند ح ماده ۱ آئین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۲/۳/۸۶ افراز در اصطلاح قضائی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان.
قانون مدنی در فصل هشتم تحت عنوان شرکت، شکرت را اینگونه تعریف می‌کند:
شرکت عبارت است از احتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه بنابراین مزج چه به صورت اختیاری یا قهری در مواد ۵۸۹ الی ۶۰۶ آن را قابل تقسیم می‌داند فقهای امامیه تقسیم مال مشترک را بیع و صلح ندانسته و آنرا تمیز حق هر یک از شرکا از یکدیگر می‌دانند. اگر چه مستلزم پرداخت رد باشد، بدین جهت علاوه بر عمل تقسیم، اعلام قصد انشا که لازمه رکن اساسی تمامی معاملات است محتاج نمی‌باشد. [۳]
لذا تقسیم در ابتدا به تراضی و در صورت عدم تراضی، اجباری می‌باشد. [۴]

روش افراز املاک

چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت داشته باشند هر یک از آنها می‌توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند. در افراز حتماً باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.
متقاضی یا متقاضیان باسیتی تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می‌نماید.
تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می‌دارد.
نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می‌رساند.
مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می‌نماید.
تذکر۱: در صورتیکه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شده مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکاء ابلاغ گردد.
نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می‌نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تاکید می‌نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود.
اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره برآنها وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکین مشاعی به مامور ابلاغ تسلیم می گرد، بدیهی چنانچه محل وقوع ملک و اقامت مالکین مشاعی و شرکاء در حوزه استحفاضی ژاندارمری باشد اخطارهای دعوت بایستی از طریق ژاندارمری به آنها ابلاغ شود.
مامور ابلاغ یا پاسگاه ژاندارمری اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می‌دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده تا روز معاینه محل صادر می‌نماید.
در روز معاینه محل نماینده و نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می‌نمایند.
تذکر۲: چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد و فوق العاده ماموریت وهزینه سفر به نماینده و نقشه بردار تعلق گیرد متقاضی مکلف است بشرحی که در مباحث قبل گفته شد آن را به حساب سپرده ثبت واریز نماید.
پس از حضور در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین ومندرجات پرونده ثبتی تطیبق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروض را به نرخ منطقه‌ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می‌نماید.
در صورتی که محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد نقشه افراز حسب دستور مسئول اداره عنداللزوم جهت تایید و اظهار نظر به شهرداری و در صورتی که خارج از محدوده خدمات شهری باشد به مراجع ذیربط ارسال می‌گردد و پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می‌شود.
بعد از برگشت نقشه از مراجع یا شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و بنحوی که در تفکیک معمول است صورت جلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوطه قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی و سایر شرکاء رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می‌دارد.
در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره وبا ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود.آنگاه مسئول ادار ه ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروض مندرج در صورت جلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده در صورتیکه اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را بنحویکه انجام شده ذیل صورت جلسه مرقوم می‌دارد.
سپس تصمیم مسئول اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورت جلسهافراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می‌شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند مراتب را ظرف ده روز از تاریخ روئیت اخطار کتباًبه دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند.
اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مامور ابلاغ یا حسب مورد ژاندارمری تسلیم و ارسال و پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می‌شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می‌تواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضائی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروض را از اداره ثبت بنمایند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می‌نماید.
بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال می‌دارد.سپس نماینده با توجه به صورت جلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروض مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می‌فرستد.متصدی دفتر بازداشتی پس از کواهی عد بازداشت ان را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می‌شود.
متصدی حسابداری هزینه افراز را با توجه به برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و بهاءدفترچه سند مالکیت را منظور و فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می‌دارد.
متقاضی پس از واریز وجوه مندرج در فیش نزد بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را جهت ضمیمه شدن به پرونده به حسابداری اعاده می‌دهد.
متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه و گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز پرونده را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال می‌دارد.
متصدی دفتر املاک صورت جلسه افراز و پیش نویس سند مالکیت را ثبت دفتر املاک نموده و سند مالکیت اولیه متقاضی یا متقاضیان را ابطال و سند جدید را تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می‌نماید.
مسئول اداره پس از بررسی اقدامات انجام شده ثبت دفتر املاک و سند مالکیت تحریر شده و بخشنامه تنظیمی را امضاء می‌نماید.
بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می‌گردد و پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می‌شود.
در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان به نحوی که در مباحث قبل توضیح داده شد در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می‌شود.
تذکر۳: چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهد بود.

قانون افراز و فروش املاک مشاع

مصوب ۱۳۵۷/۸/۲۲ ماده اول - افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یاچند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضارا افراز می‌نماید.
تبصره - نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده دوم - تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد.
دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده سوم - هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت‌خواهد شد.
ماده چهارم - ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.
ماده پنجم - ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک و غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی‌مقررات اجرایی این قانون طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می‌رسد.
ماده ششم - پرونده‌های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه‌ها مطرح می‌باشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می‌گیرد ولی اگرخواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.
قانون فوق مشتمل بر شش ماده و یک تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یک شنبه یازدهم دی ماه ۱۳۵۶ در جلسه روز دوشنبه‌بیست و دوم آبان ماه یک هزار و سیصد و پنجاه و هفت شمسی به تصویب مجلس سنا رسید.
رییس مجلس سنا - دکتر سید محمد سجادی آییننامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع‏ (مصوب ۲۰ / ۲ / ۱۳۵۸ وزارت دادگستری)
آییننامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع‏ (مصوب ۲۰ اردیبهشت ۱۳۵۸ وزارت دادگستری) " 1 ".
ماده ی ۱: مسؤول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکای ملک مشاعی که در حوزه‌ی ثبتی مزبور واقع شده، رسیدگی به آن را به نماینده‌ی ثبت ارجاع می‌نماید.
ماده ی ۲: نماینده‌ی ثبت با مراجعه به پرونده‌ی ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نه و دارای سند مالکیت معارض می‌باشد یا خیر اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسؤول واحد ثبتی می‌رساند.
ماده ی ۳: پس از تأیید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی‌باشد، مسؤول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت مأموریت می‌دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده‌ی ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه‌ی ملک مورد افراز را ترسیم نموده و به امضای نماینده‌ی ثبت و کلیه‌ی شرکای حاضر می‌رساند.
ماده ی ۴: نقشه‌بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورتمجلس منعکس و به امضای نماینده‌ی ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسؤول واحد ثبتی تسلیم نماید.
ماده ی ۵: مسؤول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه‌ی صورتمجلس تنظیمی و نقشه‌ی افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه‌ی افراز اعلام می‌نماید.
ماده ی ۶: تصمیم مسؤول واحد ثبتی به ضمیمه‌ی یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه‌ی افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‌ی شرکا ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده‌ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، تسلیم نمایند.
طریقه‌ی ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آییننامه‌ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا می‌باشد.
ماده ی ۷: رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.
ماده ی ۸: اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.
ماده ی ۹: در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره‌ی اجرای دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک، بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می‌نماید.
ماده ی ۱۰: وجوه حاصله‌ی از فروش ملک غیر قابل افراز، پس از کسر هزینه‌ی عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

پا نویس

  1. ترمینولوژی حقوق ذیل شماره 1375
  2. بند ب ماده 5 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی
  3. دکتر سیدحسن امامی، حقوق مدنی، ج2 ، ص141
  4. ماده 591 قانون ثبت
منبع: سایت سهیل محمدی - تاریخ برداشت : 95/12/1